전세 계약이 종료되는 시점에 임대인이 갱신 거절 의사를 밝히며 실거주를 이유로 들 경우, 해당 의사의 진정성을 입증해야 한다는 대법원 판결이 있다. 대법원은 임대인이 실거주를 근거로 갱신 요구를 거절하려면 그 의사가 단순한 명목이 아니라 실제임을 주장·증명해야 한다고 판시했다. 이는 소송 과정에서 입증 책임이 임대인에게 있음을 의미한다.
하지만 갱신 거절 시점에서 임대인이 실거주 계획의 구체적인 내용을 모두 상세히 공개할 의무가 있는지에 대해서는 법원이 직접적으로 명확히 정하지 않았다. 하급심 재판 사례들을 보면, 임대인은 갱신 거절 의사를 분명히 밝히고 이후 소송에서 실거주 의사의 진정성을 구체적인 정황과 증거로 입증하는 방식이 일반적이다.
의정부지방법원의 한 사례에서는 임대인이 계약 만료 즉시 실거주하겠다는 입장을 밝히고, 소송에서 그 진정성을 증명해 승소했다. 수원지방법원 사례 역시 임대인이 실거주 예정이라는 이유만으로 갱신 거절을 통보했지만, 이후 재판에서 구체적인 증명을 통해 실거주 의사를 인정받았다. 또 다른 수원지방법원 판결에서는 임대인이 “집에 들어가 살고 싶다”는 단순한 의사를 밝혔지만, 소송 과정에서 이를 입증해 실거주 사유로 인정받았다.
이들 판결을 종합하면, 임대인은 갱신 거절 통보 시점에 ‘실제로 거주할 의사’가 있음을 명확히 표시하는 것이 중요하다. 그러나 구체적인 실거주 증명을 그 순간 모두 제시할 필요는 없으며, 분쟁이 발생할 경우에만 이를 뒷받침할 근거를 제시하면 된다. 이는 임대인이 사생활과 거주 계획을 과도하게 공개하는 부담을 줄이려는 취지로 해석된다.
한편, 임대인은 갱신 거절 의사를 밝힌 후 실제 행동이 그 의사와 일치해야 한다. 임차인도 단순한 실거주 의사 표명만으로 안심하지 말고, 갱신 거절 시점과 이유를 명확하게 기록해 두는 것이 분쟁 예방에 도움이 될 수 있다. 임대차 관계에서 실거주 의사의 진정성 문제는 임대인과 임차인 모두의 권리 보호를 위해 신중한 대응이 요구된다.
성창우 변호사(한국부동산원 울산지사 임대차분쟁조정위원회 사무국장)는 “실거주 의사 진정성은 법적 분쟁 시 임대인이 증명책임을 지는 부분이므로, 임대인은 갱신 거절 의사를 분명하게 밝히고 이후 행동이 이를 뒷받침해야 한다”고 설명했다.
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