◇서울 동북권 최대 재개발의 부활, 벼랑 끝에서 이끌어낸 대법원 승소
서울 성북구 장위뉴타운 내에서도 가장 거대한 규모를 자랑하는 장위15구역 재개발 사업이 마침내 긴 침체를 깨고 본격적인 궤도에 올랐다. 지하 5층~지상 최고 36층, 총 3,316가구 규모의 상월곡역 역세권 대단지로 재탄생할 장위15구역의 역사는 그야말로 ‘시련과 반전의 서사’였다.
2005년 3차 뉴타운 지정 이후, 2010년 추진위원회 승인을 받으며 순항할 것으로 기대됐던 장위15구역은 2017년과 2018년 큰 고비를 맞았다. 당시 서울시와 성북구청은 사업 추진 지연과 정비구역 해제 요청 등을 이유로 장위15구역을 직권해제 조치했다. 대다수 조합원의 재산권이 물품처럼 상실될 위기 속에서 사업은 완전히 무산될 것처럼 보였다. 그러나 사업의 사령탑을 맡은 지종원 조합장은 좌절 대신 법적 투쟁을 선택했다. 서울시의 직권해제 처분에 맞서 제기한 행정소송에서 지 조합장은 정비구역 해제 절차상의 위법성과 주민 동의율 산정의 오류를 치밀하게 입증해 나갔다.
“조합원들의 피와 눈물로 일군 소중한 재산을 이대로 억울하게 빼앗기도록 둘 수는 없었다. 직권해제라는 벽 앞에서도, 오직 법과 원칙에 따라 우리의 정당한 권리를 치밀하게 입증해 낸다면 반드시 사업을 되살릴 수 있다는 확신 하나로 끝까지 싸워 이겨냈다”
결과는 반전의 연속이었다. 2019년 12월 1심 승소를 시작으로, 2020년 9월 서울고등법원, 그리고 2021년 1월 대법원에서 최종 승소 판결을 받아내며 무산되었던 정비구역 지위를 완전히 회복했다. 전국 재개발 역사상 지자체의 직권해제를 대법원 승소로 뒤집어낸 최초의 사례를 남기며 장위15구역은 재개발 정상화의 신호탄을 쏘아 올렸다. 승소 직후 지 조합장과 집행부는 속도전을 펼쳐 2022년 3월 28일 조합설립인가를 받고, 이틀 만인 3월 30일 법인 등기까지 완료하며 정비사업의 기반을 공고히 다졌다.
◇정비사업 제도의 패러다임을 바꾸다, ‘시공사 조기 선정’ 결단
조합을 설립한 지종원 조합장은 재개발 현장에서 반복되는 구조적 낭비와 사업 지연 요소를 뿌리 뽑기 위한 혁신에 착수했다. 당시 도시 및 주거환경정비법(도정법) 및 서울시 조례에 따르면, 시공사 선정은 ‘사업시행인가’ 이후에나 가능했다. 그러나 이 방식은 현장에서 막대한 부작용을 낳았다. 조합이 수억 원을 들여 완성해 놓은 설계를 사업시행인가 이후 선정된 시공사가 자사의 브랜드 프리미엄 및 특화 설계를 이유로 전체 판을 뒤엎는 일이 허다했기 때문에 중복 설계비 지출은 물론, 사업 기간을 1~2년 이상 지연시켜 결국 조합원의 추가분담금 폭탄으로 돌아왔다.
지 조합장은 현장의 생생한 애로사항을 안고 직접 발로 뛰었다. 2023년 오세훈 서울시장과의 면담 자리에서 “조합 설립 직후 시공사를 뽑을 수 있게 해줘야 설계 변경에 따른 비용 낭비를 막고 조합 운영 자금도 조기 확보할 수 있다”는 점을 적극 건의했다. 이유와 대안이 명확했던 이 제안은 서울시를 움직였다.
결국 2023년 7월 14일, 서울시 도시 및 주거환경정비 조례가 개정되면서 조합설립인가 이후 즉시 시공사를 선정할 수 있는 법적 길이 열렸다. 대한민국 정비사업의 틀을 바꾼 이 조례 개정의 수혜를 장위15구역 스스로도 누리게 되었다. 장위15구역은 개정된 조례를 바탕으로 사업 속도를 대폭 끌어올려, 2025년 11월 29일 조합 총회를 통해 대형 건설사인 현대건설을 시공사로 확정 짓고 공사도급계약을 성사시켰다.
◇2026년 통합건축심의 단번에 통과... 행정적 변수를 뛰어넘은 리더십
시공사 선정을 마친 장위15구역은 2024년 9월 19일 재정비촉진계획 변경을 거치며 본격적인 건축 구상 단계에 돌입했다. 지종원 조합장이 주목한 다음 고지는 서울시가 새롭게 도입한 ‘통합건축심의’였다. 건축, 경관, 교통, 교육, 환경 등 9개 분야의 심의를 개별적으로 받지 않고 한 번에 처리하는 이 제도는 사업 기간을 획기적으로 줄일 수 있는 기회였으나, 심의 과정이 매우 까다롭고 신중을 기해야 했다.
특히 2026년 상반기는 전국동시지방선거(6월 3일)라는 대형 정치 행사가 예정되어 있어 행정적 위험 요소가 컸다. 지방선거 전후로 공무원들의 인사 이동과 상임위원회 재구성 등이 이어지면 심의 일정 자체가 2026년 하반기나 연말까지 기약 없이 밀릴 수 있는 상황이었다.
지 조합장은 이러한 행정 공백의 미지수를 사전에 인지하고, 과감하고 신속하게 행정 절차를 추진했다. 과감한 대관 소통과 밀도 높은 사전 준비를 통해 서울시에 안건이 상정된 지 불과 한 달여 만인 2026년 5월 21일, 서울시 통합건축심의 조건부 승인을 받아냈다. 지자체 선거 직전 행정 절차가 마비되기 전, 극적으로 심의를 통과시킴으로써 장위15구역은 사업 기간을 최소 6개월 이상 단축하는 쾌거를 이루어냈다.
◇가로주택 분쟁 정리와 철통같은 투명 자금 관리
사업이 속도를 내는 동안에도 과거 직권해제 시절 불거진 난제들이 조합의 발목을 잡으려 했다. 가장 대표적인 것이 구역 내 일부 부지에 추진되었던 ‘가로주택정비사업(15-1구역 등)’과의 충돌이었다. 성북구청이 구역 해제 당시 개별 허가를 내주면서 발생한 이 문제는 사업 부지의 파편화와 조합원 간 갈등을 야기했다.
하지만 지 조합장은 법원 판결을 통한 업무정지 조치와 2020년 6월 구청 공청회 등을 활용해 법적으로 가로주택정비사업의 단독 추진이 불가함을 명확히 정리했다. 조합은 해당 가로주택 조합원까지 전체구역에 포함시켜 동의서를 징구하여 함께 가는 구조를 완성했다. 또한 과거 매몰비용 정산 문제에 대해서도 성북구청 갈등조정위원회(3차 진행)에 직접 참석해 “영수증 등 객관적 증빙만 제출하면 총회를 거쳐 정산해주겠다”는 합리적 제안을 지속적으로 내놓았으나 상대측이 객관적 지출 증빙 제출을 거부함에 따라 법적·행정적으로 조합의 당위성을 입증하고 분쟁의 여지를 완전히 최소화했다
한편, 장위15구역의 자금 운용 및 조합 관리는 타 정비사업지의 귀감이 될 만큼 철저하게 이루어지고 있다. 과거 소송전 당시 금융권 대출이 막혔을 때, 지 조합장은 비대위 생성을 막고 조합원들의 직접 참여를 이끌어내기 위해 ‘조합원 대상 차입(연 4.5% 금리, 소비대차 계약)’ 방식을 도입해 자금난을 넘겼다.
무엇보다 조합 내 자금 비리를 원천 차단하기 위해 ‘현금 인출 불가 금융 시스템’을 구축했다. 모든 지출과 카드 사용 내역은 실시간으로 조합장의 휴대폰과 연동 및 통제된다.전산 영수증 처리를 의무화하여 단 한 건의 불투명한 자금 흐름도 용납하지 않는 투명한 관리 체계를 정착시켰다.
“재개발 사업의 가장 큰 적은 불투명함과 불신이다.
◇최고급 명품 주거단지로의 도약 2027년 관리처분을 향한 발걸음
2026년 5월 통합건축심의를 성공적으로 통과한 장위15구역은 이제 사업시행인가라는 막바지 관문을 향해 달려가고 있다. 지종원 조합장은 그간 축적된 경험과 신속한 대관업무 협의를 바탕으로 2026년 내에 사업시행인가 절차에 올인할 계획이다.
이후 사업의 하이라이트라 할 수 있는 감정평가와 조합원 분양신청을 거쳐, 2027년 관리처분인가 단계 진입을 목표로 모든 역량을 집중하고 있다. 재개발 사업에서 공사비 인상과 고금리 여파를 이겨내는 유일한 정답은 ‘빠른 이주와 공사 착공’이라는 점을 지 조합장은 누구보다 잘 알고 있기 때문이다.
“지금까지 수많은 위기를 정면 돌파하며 여기까지 왔다. 조합원들과 한 약속대로 투명하고 흔들림 없는 사업 추진을 통해, 장위15구역을 성북구를 넘어 서울 최고의 명품 랜드마크로 반드시 보답하겠다”
조합원들의 재산 가치를 극대화하고 과거의 상처를 완벽히 치유하는 길은 오직 사업의 완성뿐이다. 대법원 승소라는 기적을 시작으로 서울시 조례 개정, 시공사 조기 선정, 통합심의 통과까지 굵직한 발자취를 남겨온 장위15구역. 지종원 조합장의 뚝심과 투명한 리더십 아래 장위15구역은 이제 성북구를 넘어 서울 동북권을 대표하는 최고급 명품 주거단지로의 변신을 눈앞에 두고 있다.
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