정부가 부동산 세제의 방향을 ‘주택 보유’에서 ‘실제 거주’ 중심으로 전환한다. 실거주 1주택자의 세 부담은 낮추는 반면 고가주택과 비거주 주택, 다주택자에는 보다 엄격한 과세 기준을 적용한다. 단순한 세율 조정을 넘어 부동산을 투자자산보다 거주 공간으로 바라보겠다는 정책 기조를 세제 전반에 반영한 것으로 풀이된다.
이번 세제 개편의 핵심은 명확하다. 실제로 거주하는 1주택자는 보호하고, 고가주택이나 비거주 주택, 다주택 보유에 대해서는 세 부담을 강화하는 것이다. 주택 수만 따지던 과세 방식에서 벗어나 주택가격과 실제 거주 여부를 세금 부과의 중요한 기준으로 삼겠다는 의미다.
정부의 2026년 세제개편안에 따르면 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제는 공시가격 12억원에서 14억원으로 확대된다. 이에 따라 시가 약 20억원 이하의 실거주 1주택자는 종부세 부담에서 상당 부분 벗어날 전망이다.
시가 20억~30억원대 실거주 주택 역시 종부세 부담이 줄어드는 구조다. 서울을 비롯한 수도권 주택가격 상승으로 종부세 대상에 편입됐던 실수요자의 부담을 일정 부분 덜어주겠다는 취지다.
반면 고가주택에는 과세 원칙이 한층 강화된다. 시가 30억~40억원대 실거주 주택은 세 부담 변화를 최소화하되, 시가 40억~50억원을 넘어서는 고가주택은 세 부담이 높아지도록 제도를 설계한다.
실제로 거주하지 않는 1주택과 다주택 보유자에 대한 세제 혜택도 축소하는 방향이다. 같은 1주택자라도 실제 거주 여부에 따라 세 부담이 달라질 수 있다는 의미다.
정부가 부동산 보유 자체보다 ‘실거주’를 과세 판단의 중요한 기준으로 끌어올렸다는 점에서 시장에 주는 메시지는 적지 않다.
양도소득세 장기보유특별공제도 변화한다. 지금까지는 얼마나 오래 보유했는지가 중요한 판단 기준이었다면 앞으로는 실제 거주기간이 더욱 중요해진다.
실거주 1주택자의 최대 80% 공제율은 유지한다. 다만 양도차익이 큰 경우 공제액에 일정 한도를 적용하는 방안이 추진된다. 장기간 주택을 보유했지만 실제로 거주하지 않은 경우까지 과도한 세제 혜택이 돌아가는 구조를 손질하겠다는 취지다.
장기 실거주자에 대한 보호 장치도 강화한다. 10년 이상 거주한 1세대 1주택자의 양도세 기본공제는 현행 연 250만원에서 연 2500만원으로 확대하는 방안이 담겼다.
주택을 실제 생활공간으로 사용한 실수요자와 자산 보유 목적으로 장기간 보유한 경우를 세제상 보다 분명하게 구분하겠다는 것이다.
고령층의 주거 안정과 지방 이전을 지원하는 방안도 이번 개편에 포함됐다.
65세 이상 고령자가 수도권 주택을 처분한 뒤 비수도권으로 이주할 경우 양도소득세를 최대 50%, 5억원까지 감면하는 방안이다.
고령층의 주거 이동 부담을 낮추는 동시에 수도권에 집중된 주택 수요와 자산을 지방으로 분산시키겠다는 구상이다. 고령층 주거 안정과 지방 인구 유입이라는 두 가지 정책 목표를 세제 하나로 연결한 셈이다.
이번 개편의 범위는 주택시장에만 머물지 않는다.
정부는 지방주도 성장을 지원하기 위해 연구·개발비와 통합투자세액공제에도 지역별 차등 혜택을 적용할 방침이다.
수도권보다 비수도권에 더 큰 세제 혜택을 제공하고, 인구감소지역으로 갈수록 지원 폭을 확대하는 구조다.
기업이 수도권에서 비수도권으로 이전하거나 지방에 사업장을 신설·증설하는 경우에도 세제 지원을 확대한다. 기업 이전에 따라 근로자에게 지급되는 지방 이주수당에 일정 범위의 비과세 혜택을 신설하는 방안도 추진된다.
중소기업 근로자에 대한 세금 감면도 지역별로 차등 적용한다.
현재 중소기업 취업자의 근로소득세 감면 기간은 지역과 관계없이 5년이다. 개편안에서는 수도권 5년, 비수도권 광역시 등 6년, 기타 비수도권 7년, 우대지역 10년으로 확대하는 방안이 제시됐다.
기업의 지방 이전만 유도하는 것이 아니라 근로자의 실제 정착까지 세제를 통해 지원하겠다는 의미다.
다주택자에게는 주택을 처분할 수 있는 퇴로도 열어둔다.
정부는 다주택자 양도세 중과를 2028년까지 한시적으로 완화해 시장에 매물이 나올 수 있도록 유도한다는 방침이다.
보유 부담은 높이면서도 매도 과정에서 발생하는 세금 부담을 일정 기간 완화해 다주택자가 주택을 시장에 내놓도록 유도하겠다는 전략으로 풀이된다.
종합부동산세 개편은 2027년부터 단계적으로 시행하고, 양도소득세 개편은 일정 유예기간을 거쳐 2028년부터 적용하는 일정이 제시됐다.
시장에서는 이번 세제 개편을 단순한 세율 조정보다 부동산 정책 방향의 전환으로 보는 시각이 나온다.
그동안 부동산 세제는 주택 수와 보유 여부가 주요 기준이었다. 앞으로는 실제 거주 여부와 주택가격, 보유 목적까지 과세 판단에 보다 적극적으로 반영될 가능성이 커졌다.
특히 실거주 1주택자는 보호하면서 고가·비거주·다주택 보유에 대해서는 보다 엄격한 과세 원칙을 적용한다는 점에서 정부의 정책 방향은 분명해졌다.
부동산 시장의 투기적 수요와 자산 쏠림을 줄이고 주택을 실제 거주 공간으로 되돌리겠다는 정책적 의도가 담겼다는 분석이다.
동시에 지방 이전과 지역경제 활성화, 고령층 주거 안정까지 함께 고려했다는 점도 눈에 띈다.
부동산 세제와 지역균형발전 정책을 따로 운영하는 대신 세제라는 하나의 수단을 활용해 인구와 기업, 주택 수요의 지방 분산을 동시에 추진하겠다는 전략이다.
관건은 시장의 반응이다.
고가주택과 비거주 주택의 보유 부담이 커질 경우 일부 소유자가 매도에 나설 가능성이 있다. 다주택자 양도세 중과 완화까지 맞물리면 시장에 매물이 늘어날 가능성도 배제하기 어렵다.
반면 인기 지역의 주택 수요가 여전히 강한 상황에서는 세제 변화만으로 주택가격 안정 효과를 단정하기 어렵다는 시각도 존재한다.
세금 부담의 변화가 실제 거래량 증가와 주택가격 안정으로 이어질지는 향후 시장 상황과 세부 시행 기준을 지켜봐야 한다.
실수요자 역시 세제 개편 내용을 꼼꼼히 확인할 필요가 있다.
같은 1주택자라도 주택가격과 실제 거주기간, 보유기간, 연령, 향후 이주지역에 따라 세 부담이 달라질 수 있기 때문이다.
특히 향후 주택 매도나 갈아타기, 지방 이전을 계획하고 있다면 세제 시행 시점과 적용 요건을 사전에 확인하는 것이 중요하다.
이번 세제 개편이 시장에 보내는 신호는 분명하다.
‘집을 몇 채 갖고 있는가’를 넘어 ‘어떤 주택을 보유하고 있으며 실제 그곳에 살고 있는가’를 보겠다는 것이다.
실거주자는 보호하고 고가·비거주·다주택에는 보다 엄격한 책임을 묻는 방향으로 부동산 세제의 중심축이 이동하고 있다.
부동산 세제가 ‘보유 중심’에서 ‘실거주 중심’으로 재편될 경우 주택 보유 전략은 물론 자산관리와 매도·매수 판단에도 상당한 변화가 예상된다.
정부가 세제를 통해 던진 새로운 원칙이 실제 부동산 시장의 매물 증가와 가격 안정, 지방경제 활성화로 이어질 수 있을지 시장의 이목이 집중되고 있다.
문의 : 010-6237-1272
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